Quelle: VICI Investor Presentation

Unternehmensprofil

VICI Propterties (VICI) ist ein im Jahr 2017 gegründetes Unternehmen aus dem Sektor der Real Estate Investment Trusts (REITs) mit Sitz in NewYork City. VICI ist im Geschäftsfeld der Freizeit- bzw. Casino Immobilien tätig und besitzt aktuell 27 Casino Komplexe mit ca. 17.800 Hotel Zimmern und 200 Restaurants, Bars etc. Zum Portfolio von VICI gehören u.a. das weltbekannte Ceasars Palace sowie das Venetian Casino Resort in Las Vegas. Darüber hinaus gehören VICI 4 Championship Golfplätze, welche allerdings nur einen sehr kleinen Teil des Portfolios ausmachen.
Durch die angekündigte 17,2 Mrd. USD schwere Übernahme von MGM Growth Properties, die im 1. Halbjahr 2022 abgeschlossen sein soll, wird das Portfolio von VICI deutlich wachsen und eine Transformation darstellen. Bereits im Sep. 2021 hatte VICI die Immobilien des Venetian Casino Resorts für 4 Mrd. USD übernommen (Abschluss im Q1 2022). Auch in Folge dieses Wachstumskurses zählt VICI nach Marktkapitalisierung mit zu den größten Unternehmen im REIT Sektor.

Zahlen & Chart

Quelle: Mit freundlicher Genehmigung von MarketScreener.com

Income Investor Focus

Als Income Investor gilt der erste Blick den Dividenden-Kennzahlen des Unternehmens. VICI Properties ist noch ein sehr junger REIT, wodurch die Aussagekraft der Dividendenhistorie naturgemäß etwas gemindert ist. Nichts desto trotz hat VICI in diesem Bereich eine makellose Bilanz. Seit Mitte 2018 wurde die Dividende von 0,26 USD auf 0,36 USD pro Aktie und Quartal angehoben, jüngst im Q3 2021 um 9%. Die Pay-Out Ratio von 80,25% ist für einen REIT komfortabel und bietet sowohl eine Margin of Safety als auch Spielraum für weitere Erhöhungen in der Zukunft. Die Stabilität der Dividende hat sich insbesondere in der Pandemie gezeigt, wo die Zahlungen trotz teilweise geschlossener Casinos beibehalten werden konnten. Positiv ist auch die Einstellung des Managements zur Dividende, die explizit in den Zielen des Unternehmens benannt wird. Die aktuelle Dividendenrendite von 5,07 % ist substantiell und sie bietet aus unserer Sicht vor dem Hintergrund der Sicherheit ein gutes Chance/Risiko Verhältnis.

Quelle: VICI Investor Presentation

Grundlage für nachhaltige Dividenden ist in erster Linie ein solides, zukunftsfähiges Geschäftsmodell.
Wir sehen beide Punkte bei VICI absolut als erfüllt an. Gerade die Pandemie hat deutlich vor Augen geführt, dass Freizeit Einrichtungen/Aktivitäten -u.a. auch Casino Resorts- zu wichtigen Bereichen unserer Gesellschaft gehören und dies in Zukunft ebenfalls so sein wird. Casino Immobilien sind sicherlich eine Nische im Sektor der REITs, bieten dafür aber einige Vorteile, insbesondere vor dem Hintergrund der Stabilität. VICI besitzt nach der Übernahme von MGM und Venetian viele Premium Objekte in Las Vegas „auf dem Strip“, einer Lage die schon für sich genommen einen starken Burggraben ausmacht. Hinzu kommt, auch im Vergleich zu anderen REITs, eine in der Regel sehr lange Mietvertragslaufzeit von ca. 15 Jahren (inkl. vorab vereinbarter, regelmäßiger Mieterhöhungen) sowie einer Mietauslastungsquote (Occupancy Rate) von nahe 100%. In der Hochphase der Pandemie, als die Casinos für eine Zeit geschlossen waren, ist der Kurs zwar eingebrochen (siehe Grafik oben), die Miet- und Dividendenzahlungen erfolgen allerdings in voller Höhe weiter.

Ein besonderes Augenmerk gilt der anstehenden Transformation bei VICI, welche das Unternehmen in eine andere Größenordnung führt. Die nachfolgenden Grafiken geben einen kleinen Einblick über die Auswirkungen und das (Miet)-Wachstum durch die beiden Übernahmen, das sich aller Voraussicht nach fast verdoppeln wird.

Quelle: VICI Investor Presentation

Das Wachstum bei VICI wird in Teilen auch durch Ausgabe zusätzlicher Aktien finanziert, um die Notwendigkeit neuer Schulden so gering wie möglich zu halten. Positiv ist das Einsparpotential, dass in der Möglichkeit der Refinanzierung der Kredite von MGM Properties zu besseren Konditionen besteht sowie die Tatsache, dass größere REITs eine bessere Ausgangslage beim Rating durch die Agenturen haben. Das Management geht jedenfalls davon aus, dass die Übernahme insgesamt zu einem Zuwachs des Gewinns pro Aktie führt (Adjusted Funds from Operations – AFFO/per share).

Risiken

Ein Risiko besteht sicherlich in der Ausführung einer Übernahme dieser Größenordnung. In der Unternehmenswelt außerhalb des REIT Sektors haben sich umfangreiche Übernahmen des öfteren als kompliziert und im Endeffekt als Fehlschläge erwiesen. Aus unserer Sicht ist das Risiko in diesem Fall allerdings nicht groß, da es sich nicht um eine branchenfremde Übernahme handelt, MGM das Portfolio von VICI sehr gut ergänzt und Synergie-Effekte leichter zu erreichen sind.
Eventuell mögliche regulatorische Eingriffe in die Casino-Branche sollte man ebenso im Blick behalten wie eine potenzielle Änderung des Freizeitverhaltens, auch wenn aktuell in dieser Hinsicht keine negativen Anzeichen zu erkennen sind.

Fazit

VICI Properties zählt zu den REITs, die in einer Nische tätig sind und sich dort eine führende Position aufgebaut haben. Aus unserer Sicht ist VICI in der Gesamtschau für langfristig orientierte Income Investoren ein attraktives Investment. Dabei gehört VICI aufgrund des Burggrabens und stabilen Geschäftsmodells zu den eher defensiven Werten. Die Ausführung des Transformationsprozesses durch das Management infolge der Übernahmen sollte man im Blick behalten, aber wir sehen im dem Zusammenhang ein deutlich positives Chance/Risiko Verhältnis. Die Dividendenrendite von derzeit 5,07% ist substantiell, insbesondere für einen REIT mit defensivem Geschäftsmodell. VICI Properties befindet sich momentan noch nicht in unserem Portfolio, wir können uns aber den Aufbau einer Position bei Gelegenheit gut vorstellen.

Vielen Dank für den Besuch bei Dividende-um-Dividende!

Hinweis

Die vorgenannten Ausführungen stellen ausdrücklich keine! Kauf/Verkaufsempfehlung dar. Sie spiegeln lediglich unsere Meinung wider und sollen zur Anregung eigener Recherche dienen.

-keine Anlageberatung – 

Investments sind immer auch individuell zu betrachten und nicht jedes Investment passt zum Risikoprofil jeder Person.

Das Zahlenmaterial stammt von seekingalpha.com und der Homepage des Unternehmens.

Der Beitrag wurde mit der größtmöglichen Sorgfalt erstellt. Eine Gewähr für die Richtigkeit der Zahlen/Daten kann allerdings nicht übernommen werden.