Unternehmensprofil

Realty Income (O) ist ein Unternehmen aus dem Bereich der Real Estate Investment Trusts (REITs) mit Sitz in San Diego/USA. Realty Income gehört zu den sog. Triple net lease REITs, was bedeutet, dass die Mieter der Objekte für Instandhaltung, Versicherungen und Steuern etc. in Bezug auf die Gebäude verantwortlich sind. Realty Income ist mit 6.761 Mietobjekten in 49 US-Bundestaaten sowie Großbritannien einer der größten REITs weltweit. Das Unternehmen konzentriert sich dabei u.a. auf große Einzelhandelsketten wie Walgreens (Apotheken), Dollar General (Warenhäuser) oder 7-Eleven (Mischkonzern/Tankstellen und FedEx (Logistik). Im April 2021 hat das Unternehmen bekannt gegeben, dass eine Übernahme des Real Estate Investment Trusts VEREIT im Wege eines „all-stock“ Deals stattfinden werde. Nach dem Zusammenschluss ist geplant, alle Büro-Immobilien der beiden Unternehmen in eine neue, eigenständige Firma abzuspalten. Realty Income wird sich dann weiterhin auf Einzelhandels- und Industrie-Immobilien konzentrieren. Anteilseigner von VEREIT werden 0,705 Realty Income Aktien für jede VEREIT Aktie erhalten und der Zusammenschluss soll im 4. Quartal 2021 erfolgen.
Im Namenszusatz, Realty Income – The Monthly Dividend Company, wird bereits die Stellung der Dividenden für das Unternehmen deutlich, welche monatlich ausgezahlt werden. Die folgende Grafik gibt einen kurzen Überblick zu den Daten&Zahlen des Unternehmens.

Quelle: Realty Income Investor Presentation

Zahlen & Chart

Quelle: Mit freundlicher Genehmigung von MarketScreener.com

Income Investor Focus

Im Zentrum einer Income-Strategie stehen naturgemäß die Dividenden des Unternehmens. Realty Income kann hier eine makellose Bilanz mit langer Historie von Dividendenerhöhungen vorweisen. Selbst in der Finanzkrise, die u.a. auch die Immobilienbranche betraf, bzw. von dieser ausgelöst wurde, war Realty Income in der Lage, seine Dividenden zu erhöhen. Wie ein Unternehmen in Krisenzeiten mit der Dividende umgeht, ist ein wesentlicher Faktor für uns und ein Fingerzeig für die Zukunft. Bezeichnend ist in dem Zusammenhang ein Zitat des CEO Sumit Roy: “The dividend is sacrosanct to who we are.”
Auch in der Corona-Krise konnte Realty Income die Dividende weiter in kleinen Schritten anheben. Das Unternehmen zahlt seit 1994, bzw. 613 Monaten !! verlässlich Dividende, welche Quartal für Quartal kontinuierlich erhöht wurde.
Für die Zukunft erwarten wir weitere moderate Dividendenerhöhungen, zumal die Pay-Out Ratio mit 81,87% für einen REIT im soliden Bereich liegt. Hinzu kommen die Synergie-Effekte durch die Übernahme des Konkurrenten VEREIT. Realty Income rechnet mit positiven Synergieeffekten, Wachstum und Diversifikation seiner Assets. Man geht davon aus, dass der Deal bereits im ersten Jahr zu einer Steigerung der FFO (Funds from Operations) um ca. 10% beitragen wird. Bislang wurde der Deal von Analysten grundsätzlich positiv eingeschätzt. Aufgrund des deutlichen Kursanstiegs der letzten Monate ist die aktuelle Dividendenrendite auf 3,93% gedrückt worden, was für einen REIT eher nur durchschnittlich ist. Die Dividendenwachstumsrate im 5-Jahresdurchschnitt (CAGR) ist mit 3,72% auch nur moderat.

Eine langfristige, nachhaltige Anhebung der Dividende kann natürlich nur dann umgesetzt werden, wenn das zugrunde liegende Geschäftsmodell solide und zukunftsfähig ist und Umsatz sowie Gewinn gesteigert werden können. Dies ist bei Realty Income auf jeden Fall gegeben, insbesondere wenn man sich den sicheren Cashflow über die Jahrzehnte und die konstant hohe Mietauslastungsquote vor Augen führt, die im Durchschnitt der letzten 20 Jahre bei herausragenden 98,2% liegt.

Ein großer Pluspunkt ist die breite Diversifikation des Unternehmens mit insgesamt über 6.700 Immobilien, wobei Realty Income über den Zeitpunkt der Pandemie seinen Anteil an Kino- und Fitnessstudio Immobilien im Gesamtportfolio weiter gesenkt hat. Grundsätzlich setzt Realty Income auf sehr solide, krisenfeste Branchen, wie die nachfolgende Übersicht zu den Top 20 Mietern aufzeigt. Hinzu kommt, dass wir auch die Ausgliederung der Büro-Immobilien nach der Übernahme von VEREIT in einen neuen eigenständigen REIT als positiv bewerten. Realty Income kann sich dann schwerpunktmäßig auf den Retail-Sektor konzentrieren.

Quelle: Realty Income Investor Presentation

Darüber hinaus hat Realty Income seit einiger Zeit begonnen, das Geschäftsfeld über die USA hinaus auszuweiten und ein bereits beträchtliches Portfolio mit 83 Immobilien und einem Volumen von 2,7 Mrd. USD in Großbritannien aufgebaut. Damit erschließt sich das Unternehmen weitere Wachstumsmöglichkeiten und stärkt die Diversifikation. Gerade die Wachstumschancen in neuen Märkten sehen wir als einen positiven Faktor an. Allein im Q2 2021 hatten UK-Immobilien einen Anteil von 50% an den Neuinvestitionen von insgesamt 1,1 Mrd. USD.

Quelle: Realty Income Investor Presentation

Mit den aktuellen Zahlen zu den Quartalen Q1 2021 und Q2 2021 hat Realty Income den positiven Trend nach dem „Pandemiejahr 2020“ bestätigt. Der Umsatz konnte auf 464,3 Mio. USD im Vergleich zu 414,6 Mio. USD im Vorjahresquartal gesteigert werden. Der Gewinn (Funds from Operations) lag bei 0,88 USD pro Aktie, was ebenfalls einer Erhöhung zum Vorjahreszeitraum (0,86 USD pro Aktie) entspricht. Sehr positiv ist die Mieteinnahmenquote von 99,4% (inkl. von 98,9% Mietzahlungen aus der Kinobranche).
Das Unternehmen hat zudem den Ausblick für das Gesamtjahr angehoben und rechnet nun mit AFFO (Adjusted Funds from Operations) von 3,53-3,59 USD pro Aktie im Vergleich zur Ausgangsschätzung von 3,44-3,49 USD.

Quelle: Investor Presentation Realty Income

Risiken

Auch wenn Realty Income durch die Corona-Krise kleinere Schwierigkeiten wie Mietausfall bzw. Druck der Mieter hin zu Mietminderungen/Stundungen meistern musste bzw. teilweise noch muss, ist das Unternehmen bislang sehr gut durch die Pandemie gekommen. Betroffen waren nachvollziehbar insbesondere die Kino- und Fitnesscenter Branche. Diese fehlenden Mietzahlungen hatten die Dividende aber nicht in Gefahr gebracht. Für die „Monthly Dividend Company“ wäre es ein massiver Image- und Identitätsverlust, wenn die Dividende gekürzt oder gar gestrichen werden müsste. Natürlich gibt es Szenarien, in denen dies auch aus Unternehmenssicht sinnvoll ist, aber erstens ist ein solches Szenario nicht erkennbar und zweitens wird Realty Income alle Möglichkeiten ausschöpfen, dies zu verhindern.
Ein Risiko besteht natürlich in dem Merger mit VEREIT, da bei Zusammenschlüssen und Übernahmen die zukünftige Entwicklung nicht immer genau so verläuft wie von den Unternehmen geplant und prognostiziert. Wir sehen hier allerdings aufgrund der leicht zu vollziehenden Übernahme von Bestandsimmobilien wenig potenzielle Schwierigkeiten.
Ein weiteres Risiko stellt die Entwicklung und der weitere Verlauf der Pandemie dar, sollte sich die Lage an dieser „Front“ noch einmal signifikant verschlechtern und in Folge dessen der Druck auf einzelne Branchen wieder zunehmen.
Last but not least sollte man einen Aspekt im Blick haben, der zwar nicht direkt ein Risiko darstellt, aber die Sicherheitsmarge betrifft. Der Kursanstieg bei Realty Income hat dafür gesorgt, dass die Aktie derzeit nicht mehr günstig ist. In den letzten 10 Jahren bewegte sich die Dividendenrendite meistens im Korridor zwischen 4%-5%. Die durchschnittliche Rendite der letzten vier Jahre betrug 4,4%, was den Unterschied zur aktuellen Rendite von 3,93% deutlich macht. Das P/FFO Verhältnis von 20,80 zeigt in eine ähnliche Richtung, wenn sich im Vergleich die Konkurrenten wie National Retail Properties (P/FFO von 16,75) oder W.P. Carey (P/FFO von 17,16) ansieht.

Fazit

Das Unternehmen hat bewiesen, dass es in schwierigem Umfeld agieren kann und die Dividende nicht zur Disposition steht. Das attraktive Gesamtbild von Realty Income wird insbesondere durch die starke Marktstellung, das Kredit- Rating von A3 und A- (Moodys und S&P), die gute Kapitalausstattung und Diversifizierung über verschiedene Branchen und Regionen sowie die herausragende Dividendenhistorie geprägt.
Mit ausschlaggebend ist für uns die Tatsache, dass der Schwerpunkt der Mieteinnahmen aus Branchen kommt, die auch in Zukunft benötigt werden und durch die Pandemie nicht oder kaum betroffen sind. Für die Zukunft rechnen wir mit weiterem Wachstum, insbesondere außerhalb der USA sowie durch den Merger mit VEREIT. Für Realty Income trifft unserer Ansicht nach grundsätzlich das folgende Zitat von Warren Buffett sehr gut zu. „It’s far better to buy a wonderful company at a fair price, than a fair company at a wonderful price.“ Die Risiken und die eher durchschnittlichen Faktoren wie Höhe des Dividendenwachstums und Rendite sollte man im Blick halten, aber wir sind überzeugt, dass Realty Income langfristig weiter sehr solide Ergebnisse und Dividendenwachstum liefern wird. Realty Income ist ein Kern-Wert in unserem International Income Portfolio (IIP) und wir planen die Position grundsätzlich weiter auszubauen, wobei wir aufgrund der aktuellen Bewertung insbesondere nach Gelegenheiten Ausschau halten, die man als „buy the dip“ bezeichnen kann.

Vielen Dank für den Besuch bei Dividende-um-Dividende!

Hinweis

Die vorgenannten Ausführungen stellen ausdrücklich keine! Kauf/Verkaufsempfehlung dar. Sie spiegeln lediglich unsere Meinung wider und sollen zur Anregung eigener Recherche dienen.

-keine Anlageberatung – 

Investments sind immer auch individuell zu betrachten und nicht jedes Investment passt zum Risikoprofil jeder Person.

Ich / wir sind in Realty Income  investiert.

Das Zahlenmaterial stammt von seekingalpha.com und der Homepage des Unternehmens.

Der Beitrag wurde mit der größtmöglichen Sorgfalt erstellt. Eine Gewähr für die Richtigkeit der Zahlen/Daten kann allerdings nicht übernommen werden.