Digital Realty Trust (nachfolgend Digital Realty) ist ein Betreiber von Rechenzentren. Seit dem Allzeithoch zum Ende des letzten Jahres hat die Digital Realty Aktie über 30 Prozent an Wert verloren, wodurch die Dividendenrendite auf attraktive 4,2 Prozent gestiegen ist.

Der Blick in die neuesten Zahlen weckt Zweifel. Nur 83 Prozent der Flächen sind vermietet. Auf dem Markt herrscht ein Überangebot und die Mietpreise fallen weiter. Selbst ein berühmter Shortseller wettet nun gegen Digital Realty. Ist die Lage wirklich so heikel oder ist die Digital Realty Aktie ganz im Gegenteil ein lukratives Investment zum Schnäppchenpreis? Die Antwort erfährst du in diesem Investor-Update.

Das Geschäftsmodell in aller Kürze

Der US-REIT betreibt über 300 Rechenzentren Der Betrieb eines Rechenzentrums ist mit enormem Aufwand verbunden. Auch die Anforderungen für den Bau eines Rechenzentrums sind hoch, denn für die intensive Rechenleistung ist eine hohe Stromversorgung und Kühlung notwendig. Hinzu kommen strenge Sicherheitsanforderungen, sowie die Wartung und Instandhaltung der gesamten IT-Infrastruktur. Vielen Unternehmen fehlt das technisch notwendige Know-How und mieten deshalb lieber Flächen in bereits bestehenden Rechenzentren. Im Durchschnitt beträgt die Mietvertragsdauer 4 Jahre und 10 Monate. Die vereinbarte jährliche Mieterhöhung mit den Kunden liegt zwischen zwei bis vier Prozent. Ein Umzug zu einem Rechenzentrum eines anderen Wettbewerbers ist mit Wechselkosten in Höhe von 15 bis 20 Millionen USD verbunden. Insbesondere für kleinere Unternehmen ist ein Wechsel sehr kostspielig.

Rechenzentrum von Digital Realty in Frankfurt-Sossenheim

Die meisten Rechenzentren stehen in Nordamerika, wo 58 Prozent des Umsatzes erwirtschaftet werden. Die Region EMEA (Europe, Middle East & Africa) steht für 27 Prozent des Umsatzes. Insgesamt bedient Digital Realty weltweit über 4.000 Kunden. Darunter beispielsweise auch IBM ,Oracle, LinkedIn oder Facebook. Die 20 umsatzstärksten Kunden stehen für rund 49 Prozent des wiederkehrenden Jahresumsatzes. Der umsatzstärkste Kunde macht 10 Prozent des Umsatzes aus. Wer dieser Kunde ist, verrät Digital Realty allerdings bewusst nicht.

Digital Realty betreibt weltweit über 300 Rechenzentren

Was gibt es Neues bei Digital Realty?

Welche Ereignisse der letzten Monate haben den Aktienkurs von Digital Realty bewegt und werden für den Erfolg der nächsten Quartale entscheidend sein? In diesem Investor-Update haben wir den aktuellen Earnings-Call und die News der letzten Monate analysiert.

Das Überangebot schwächt das Geschäft

Die Occupancy Rate (Vermietungsstand) beschreibt den prozentualen Anteil an vermieteter Fläche und ist im Vergleich zum Vorquartal von 82,8 auf 83 Prozent leicht angestiegen. Allerdings ist ein Vermietungsstand von 83 Prozent sehr niedrig. Andere REITs haben einen Vermietungsstand von deutlich über 90 Prozent. So weist der Einzelhandel-REIT Realty Income in unserem aktuellen Earnings-Update sogar einen Vermietungsstand von 98,9 Prozent auf. Wiederum hat der direkte Wettbewerber von Digital Realty namens Equinix mit einem Vermietungsstand 84 Prozent ebenfalls mit Leerständen zu kämpfen.

In den letzten Jahren fiel der Vermietungsstand kontinuierlich. Noch zur ersten Jahreshälfte 2016 waren 93 Prozent der Flächen vermietet. Trotz schwindenden Vermietungsstands hat Digital Realty im Laufe der Jahre durch Akquisitionen und Neubauten die Anzahl der Rechenzentren von 139 auf 297 erhöht. Aus meiner Sicht hätte das Management nur Datenzentren errichten und erwerben sollen, wenn eine hohe Auslastung durch langfristige Mietverträge gesichert ist. Erst im August vermeldete das Unternehmen die Akquisition des Rechenzentren-Betreibers Teraco in Südafrika für insgesamt 3,5 Milliarden USD.

Prozentualer Vermietungsstand der Rechenzentren-Flächen bei Digital Realty

Für unser Investor-Update haben wir anhand der verfügbaren Daten den durchschnittlichen Mietpreis pro Quadratmeter errechnet. Das Unternehmen veröffentlicht diese Kennzahl nicht selbst, obwohl die Mietpreisentwicklung wichtig für die Einschätzung des operativen Erfolgs von Digital Realty ist.

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