Der REIT Medical Properties Trust (MPW) hat sich auf Krankenhaus-Immobilien in den USA, aber auch in Europa (u.a. Deutschland, Großbritannien, Spanien) sowie Australien und Kolumbien spezialisiert. In unserem International Income Portfolio (IIP) befindet sich derzeit eine mittelgroße Position von 615 Anteilen, womit 3,87% am Gesamt-Portfolio erreicht werden. Die aktuelle Entwicklung bei MPW im Blick zu behalten ist daher nicht ganz unwichtig. Wir wollen an dieser Stelle allerdings keine detaillierte Analyse vornehmen, sondern nur kurz unsere Einschätzung zur Situation bei Medical Properties Trust darstellen.

Seit einiger Zeit halten sich hartnäckig Spekulationen, dass einer der größten Operator/Mieter von MPW in Schwierigkeiten steckt. Auslöser sind ein „short report“ der Risk Management Firma Hedgeye (April und Juli 2022) sowie Artikel im Wall Street Journal. Ob sich dies tatsächlich so darstellt ist nicht einfach zu beurteilen, da der betreffende Krankenhaus-Betreiber Steward Healthcare keine börsengehandelte Firma ist und damit keine (weitreichende) Verpflichtung zur Offenlegung der Finanzsituation besteht. In diesem Zusammenhang wird Medical Properties Trust zudem mangelnde Transparenz vorgeworfen. Der Kurs der Aktie ist in den vergangenen Monaten (inkl. eines kleinen Rebounds) u.a. auch deshalb deutlich gefallen.

Quelle: Mit freundlicher Genehmigung von MarketScreener.com

Grundsätzlich ist es nachvollziehbar, dass die Lage im Gesundheitssektor durch die Folgen der Pandemie mit höheren Personalkosten, Personalknappheit, höheren Ausgaben im laufenden Betrieb, abgesagte/aufgeschobene lukrative (nicht lebensnotwendige) Operationen etc. sehr angespannt ist. Ob sich dies kurzfristig ändert, gehört mit zu den zentralen Fragen.

Zur Einschätzung der Situation bei MPW gehören aus unserer Sicht u.a. folgende positive und negative Aspekte auf die Waagschale

Positiv

• nachhaltiges Geschäftsmodell (Krankenhäuser sind eine Notwendigkeit)
• lange, sehr solide Historie des Unternehmens sowohl bei der allg. Entwicklung als auch bei den Dividenden-Kennzahlen (kontinuierliche Div-Erhöhungen über viele Jahre, keine Div Kürzungen, Pay-Out Ratio von 63% (FFO basiert), was einen top Wert für REITs und eine Sicherheitsmarge darstellt.
• aktuelle Zahlen der letzten Quartale waren solide
• niedrige Bewertung mit einem P/FFO Verhältnis von 8,80

Negativ

• relativ hohe Verschuldung
• die geringe Diversifikation in Bezug auf die Operator/Mieter. Steward Healthcare ist der größte Operator und macht ca. 28% !! am Umsatz aus (Q2 2022).
• „Warnleuchten“ in Form von kurzfristigen Krediten (working capital loan) durch MPW an Operator (bspw. 150 Mio. an Steward Healthcare)
• ungeklärte Transparenz in einigen Bereichen – aufgeworfen u.a. durch mehrfache Reports von Hedgeye (u.a. Möglichkeit, dass die Einnahmen von Steward Healthcare die Mietverpflichtungen nicht decken)
• die Bonds (7-Year) einiger anderer Mieter von MPW notieren nach Zahlen von Hedgeye aktuell extrem hoch (LifePoint Health 10%+, bzw. Community Health 15%+)

Fazit

Der zentrale Punkt ist die Frage, ob Steward Healthcare durch die angespannte Lage im Gesundheitssektor nicht nur kurzfristig in Schwierigkeiten gerät und ob Steward seinen Mietzahlungsverpflichtungen dauerhaft nachkommen kann. Das Management von MPW gibt die Rent Coverage Ratio von Steward mit 2,6x an (TTM EBITDARM Rent Coverage), Hedgeye kommt auf deutlich niedrigere Zahlen. Uns ist es nicht möglich hier eine valide Beurteilung zu treffen. Grundsätzlich sind wir natürlich zurückhaltend, was Short-reports von „Hedgefonds“ angeht, allerdings wirft die Präsentation von Hedgeye (28.07.2022) schon einige Fragen auf.

Als Investor ist für uns die Abwägung des Risikos der entscheidende Punkt. Wäre Steward Healthcare nur ein Mieter unter vielen, so könnte man relativ gelassen über die Spekulationen hinwegsehen und darauf vertrauen, dass möglicherweise auftretende Probleme bei den Zahlungen vom Management durch neu strukturierte Mietverträge (mit Mietminderung) aufgefangen werden. Die extrem hohe Konzentration bei MPW auf Steward Healthcare führt aus unserer Sicht aber zu einem schwer zu kalkulierenden Risiko. Ob man dieses Risiko bereit ist zu tragen, ist eine ganz individuelle Entscheidung, auch in Abhängigkeit der Chancen und positiven Aspekte von Medical Properties Trust. Das Management von MPW geht in der aktuellen Investor Presentation vom 03.08.2022 von einer sich entspannenden Lage im Krankenhaus-Sektor aus und dass Steward eine substantielle und nachhaltige „Free Cashflow Run Rate“ ab dem Q4 2022 erwartet.

Für einen tieferen Einstieg in Thematik empfehlen sich aus unserer Sicht Artikel auf SeekingAlpha (u.a von Blue Harbinger, Colorado Wealth Management und Brad Thomas sowie natürlich die Präsentation von Hedgeye (28.07.2022) und die Investor Presentation von Medical Properties Trust).
Wir werden die Situation in den nächsten Wochen weiter genau beobachten und nicht überstürzt reagieren. Zur Minimierung des Risikos können wir uns dabei aber zumindest auch eine Reduzierung der Position bei MPW vorstellen. Einen Komplett-Ausstieg erwägen wir auf Basis der aktuellen Erkenntnislage nicht.

Vielen Dank für den Besuch bei Dividende-um-Dividende!

Hinweis

Die vorgenannten Ausführungen stellen ausdrücklich keine! Kauf/Verkaufsempfehlung dar. Sie spiegeln lediglich unsere Meinung wider und sollen zur Anregung eigener Recherche dienen.

-keine Anlageberatung – 

Investments sind immer auch individuell zu betrachten und nicht jedes Investment passt zum Risikoprofil jeder Person.

Ich / wir sind in Medical Properties Trust  investiert.

Das Zahlenmaterial stammt von seekingalpha.com und der Homepage des Unternehmens.

Der Beitrag wurde mit der größtmöglichen Sorgfalt erstellt. Eine Gewähr für die Richtigkeit der Zahlen/Daten kann allerdings nicht übernommen werden.

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